|
«Как узнать, сменилась ли в доме управляющая организация, и может ли это произойти без участия жителей? Нужно ли рассматривать предложения о переизбрании управляющей организации, например, от других фирм и на что следует обратить внимание?». Такие вопросы последнее время все чаще задают жители Балашихи. По данным специалистов Информационной службы по вопросам ЖКХ, жители пересматривают свое отношение к обслуживанию общего имущества в своих домах, и в сторону управляющих организаций поступают всё более серьезные вопросы.
Подход жителей к решению вопросов ЖКХ начал меняться. Сейчас обращают внимание не только на практические действия управляющей организации, но и на юридические аспекты, - говорят специалисты Информационной службы – Законодательство диктует требования, и собственники квартир уже понимают, что грамотно выстроенные взаимоотношения с управляющей организацией – важный шаг к повышению качества обслуживания их домов.
Сменилась ли в доме управляющая организация, можно узнать несколькими способами. Во-первых, изучив документы у председателя Совета дома. Если Совет дома пока не избран, позвонив в управляющую организацию или проверив списки домов на официальном сайте (все контакты управляющей организации: телефоны, адрес, Интернет-сайт есть на информационном стенде в каждом доме).
Может ли переизбрание управляющей организации произойти без участия жителя? Выбор управляющей организации может быть осуществлён двумя способами. Первый способ – на общем собрании собственников многоквартирного дома, которое может быть проведено как в очной, так и в заочной форме. Собрание инициируют сами собственники, свой выбор они оформляют Протоколом. На основании данного Протокола жителями будет заключён договор с управляющей организацией на обслуживание общего имущества дома. Даже в случае проведения общего собрания в заочной форме, все жители получают в письменном виде уведомление о его проведении, и принимают решение о выборе управляющей организации в рамках заочного голосования.
Если в течение года жителями не выбран способ управления многоквартирным домом и не заключён договор с управляющей организацией, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. Здесь инициатором собрания выступает Администрация муниципального образования. Но в обоих случаях жители не могут остаться безучастными к выборам.
Во-вторых, нужно посмотреть, с какой управляющей организацией у Вас подписан договор на управление общим имуществом дома. Это официальный документ, регламентирующий правовые отношения между собственником и управляющей организацией. В нем прописано название управляющей организации, ее адрес, реквизиты, стоит подпись руководителя и печать. Данный договор должен подписать каждый собственник. Зачем? Можно провести аналогию с товаром в магазине: например, покупатель уже не задается вопросом, зачем ему договор или гарантийный талон на технику, наоборот, требует его. В «гарантии» прописаны качество товара, случаи обмена и возврата денег, сроки устранения гарантийных неполадок. Получается, если нет договора, нет оснований требовать от фирмы не то чтобы качества, а вообще выполнения работ. В случае не предоставления услуг или выполнения их не в полном объеме именно договор будет основанием при обращении в суд или надзирающие органы.
Договор подписывается с каждым собственником квартиры в двух экземплярах. Один из которых собственник оставляет себе, второй – передаёт в управляющую организацию. Не существует единого образца договора на обслуживание общего имущества дома. Но в Жилищном кодексе прописаны требования, обязательные для исполнения при составлении данного договора. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Администрацией городского округа, а также каждой из управляющей организации был разработан свой вариант договора. Решением общего собрания дома в договор можно внести изменения в соответствии с пожеланиями собственников и особенностями эксплуатации каждого конкретного дома.
Сегодня в Балашихе несколько крупных управляющих организаций. Но появляются и новые компании, готовые бороться за дома различными методами. И здесь жителям очень важно понять, насколько фирмы-новички ответственны, квалифицированы, а главное долговечны.
Методика, помогающая жителям грамотно выбрать управляющую организацию, только разрабатывается. Тем не менее, эксперты отмечают несколько важных параметров, характеризующих деятельность управляющих организаций. По этим параметрам можно оценить новичков, а также давно работающие организации.
Во-первых, юристы советуют обратить внимание, сколько домов уже обслуживает управляющая организация. В идеале, это от 30 до 300 тысяч квадратных метров жилой площади (средняя площадь 9 – этажного 4 – подъездного дома составляет 7 - 9 тысяч квадратных метров). Далее - ассортимент предоставляемых услуг, потому что заключение договора сразу на комплекс услуг – более дешевый и простой вариант, нежели несколько договоров с разными фирмами. При заключении договора стоит обратить внимание, оговорены ли сроки выполнения работ и устранения последствий аварий.
Также важным аспектом является наличие круглосуточной аварийно - диспетчерской службы, и службы по приему жалоб и заявок. Использует ли управляющая компания новые технологии, и вообще, насколько оснащена необходимым оборудованием и инструментами. Важно, есть ли у организации собственная производственная база. Зачастую организации ее не имеют, хотя это гарант более стабильного качества предоставления услуг, к тому же большая вероятность возмещения убытков. Согласитесь, что возьмешь с компании (в случае того же банкротства), если в штате только директор и бухгалтер, остальным занимаются подрядчики. Кстати, наличие подрядчиков у управляющей компании, не показатель ее некомпетентности. Наоборот, привлечение специализированных субподрядных организаций позволяет повысить качество работ и снизить издержки. Но если подрядчики выполняют 100% работ - стоит призадуматься.
Важны и сроки работы управляющей компании на рынке. Не стоит сразу отказывать молодым организациям, у них может оказаться хорошая производственная база и новые технологии в работе. Оптимальный срок функционирования – от 2-3 лет. Стоит обратить внимание на стаж руководителя, отзывы, наличие судебных решений, состав учредителей, взаимодействие с органами власти. Главное, получить от претендентов на управление домом максимальное количество конкретных данных.
Если же у Вас возникла необходимость в смене управляющей организации, следует обратить внимание не только на управленческий, но и на технический состав сотрудников новой организации. Если на базе старой управляющей организации была создана новая путём изменения её названия и переизбрания директора, но люди, занимающиеся техническим обслуживанием вашего дома остались прежними, то вряд ли стоит ждать изменения качества обслуживания вашего дома.
|
